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物業新聞網訊：

伴隨中國城市化進程的加快和房地產開發行業的迅速發展，物業管理服務作為提高居民生活品質和城市建設的重要載體，呈現出朝氣蓬勃的發展態勢，物業管理行業近幾年迎來高速擴張發展階段。中國物業管理行業分散且競爭激烈。為擴大在管建筑面積，實現規模經濟，鞏固市場地位，大型物業管理公司通過內生增長及收購方式積極加快擴張步伐。此后，市場繼續變得更加集中。

一方面，目前物業管理公司對所轄物業統一管理，除了自身從事的專業服務外，由保安公司、消防公司、綠化公司、保潔公司等專業化公司提供專門服務已逐步成為一種趨勢，物業管理公司將這些服務整合，有利于提高物業管理效率。另一方面，在管理手段上趨向信息化和智能化，通過“互聯網+物業”融合線上資源，對各項設施進行云端管理，加強業主、社區、商圈的聯系度，為進一步打造智慧社區、構建社區電商平臺等奠定基礎，從而提升服務品質和效率，滿足客戶需求。

1、競爭格局

現階段物業管理行業企業分為三類集群：第一類，開發商下屬物業，資金較為雄厚，管理本身開發的樓盤為主，參加其他物業項目招投標；第二類，獨立物業公司，這類物業公司數量眾多，絕大多數是中小企業，物業五大行是他們的領軍人物，通過招投標獲取項目。中小物業企業資金緊張，管理水平參差不齊；第三類，政府或國有企業投資的物業公司，為政府或投資企業提供物業服務，也參與政府辦公樓、公立醫院、法院、圖書館等物業項目和管理老舊小區等。而且物業投資門檻低，啟動資金要求不高，因而中小企業眾多，競爭異常激烈。在物業管理服務行業分布中，行業內競爭情況較激烈，而在競爭激烈的市場體系中從事物業管理服務行業多為國內企業。隨著業主（客戶）的生活質量以及對居住環境的要求日益提高，并且現階段移動互聯、大數據時代的到來更是更迭了社會大環境。隨著物業管理服務行業的競爭愈加激烈，就要綜合提高社會信息的搜集能力，通過提高管理面積的規模效應和品牌影響力來促進企業在行業中的競爭地位。

2、行業發展驅動因素

（1）有利因素

1）相關政策支持

我國對物業管理行業出臺了一系列鼓勵產業發展的有力政策，2003 年國務院、發改委以及住建部等部委發布了《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，為規范物業管理行業提供了法律框架，行業發展逐漸規范。2014年 5月 4日，住房與城鄉建設部辦公廳印發了《智慧社區建設指南（試行）》指出：“智慧社區是通過綜合運用現代科學技術，整合區域人、地、物、情、事、組織和房屋等信息，統籌公共管理、公共服務和商業服務等資源，以智慧社區綜合信息服務平臺為支撐，依托適度領先的基礎設施建設，提升社區治理和小區管理現代化，促進公共服務和便民利民服務智能化的一種社區管理和服務的創新模式，也是實現新型城鎮化發展目標和社區服務體系建設目標的重要舉措之一。”2021 年國家發布《“十四五”規劃綱要》，提出加快生活性服務業品質化發展；提高城市治理水平，推動資源、管理、服務向街道社區下沉，提高城鄉社區精細化、精準化服務能力；推動智慧社區建設等。

2）城鎮化水平提升

城鎮化水平提升及城鎮人均可支配收入增加，刺激商品房的供應．根據國家統計局的資料，中國商品房的合同銷售總建筑面積由 2017 年的約 17 億平方米增加至 2021 年的約 18 億平方米，復合年增長率約為 1.5%，而新開建商品房的總建筑面積由 2017 年的約 18 億平方米增加至2021 年的約 20 億平方米，復合年增長率約為 2.7%。2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。雖然2022年有所下降，但房地產市場的不斷擴大仍為物業管理行業的發展提供了良好的機遇。

（2）不利因素

1）勞動力成本上升，行業利潤率受壓縮

物業管理的傳統業務屬于勞動密集型服務，人力成本占企業總成本一半以上。技術含量低，員工流失率高，缺乏嚴格的準入、培訓和考核機制。隨著近年勞動力成本不斷上升，行業的利潤空間被進一步壓縮。

2）競爭激烈，行業整合趨勢明顯

目前全國物業行業正處于加速轉型發展階段，通過并購、聯盟等方式是物業服務行業擴大管理規模，增加服務客戶數量最有效的途徑，有利于發揮規模效應，推動行業快速發展。同時資本市場改革和完善為行業的整合提供了新的融資渠道，尤其是新三板的擴容、地方股權交易中心的建立，促進物業管理行業形成了快速發展的新格局。

3、行業基本風險特征

（1）行業風險

物業管理行業所依賴的盈利模式與實體經濟、下游行業發展密切相關，同時又與其它公共等服務領域的發展聯系緊密。近年來，隨著宏觀經濟和生活品質的不斷增長，下游客戶對物業管理服務的內容與品質需求也呈現不斷增長態勢，行業發展與宏觀經濟狀況呈現一定的相關性。因此，如果宏觀經濟出現波動，經濟增長減速，將帶動物業服務內容與品質的需求出現一定的波動，將會影響整個物業管理服務行業的發展，進而影響行業內企業的業務發展和經營狀況。

（2）市場競爭加劇風險

近年來我國物業管理服務行業市場發展迅猛，但行業規范及精細化運作還需要不斷完善。物業公司應深刻理解客戶需求，以市場化和需求化為導向，以快速應對業主新需求和提供高質量的服務為目標，依托公司運營管理團隊以及與業主直接接觸的物業服務人員，不斷發掘客戶的需求以便及時應對，較強的物業服務內容及服務質量是公司保持持續競爭力的關鍵要素之一。因此，如果經營者不能夠陸續提高企業業務拓展能力及客戶滿意度，將對企業的經營產生一定影響。

（3）政策變化風險

由于物業管理服務行業直接關系到金融、交通、健康等相關行業，而這些行業與民生緊密相關。因此，政府會持續加強對物業公司的監管和立法，不斷制定與完善相應的國家標準與行業標準，將對物業公司的經營環境帶來一定的影響。如果行業內公司在業務管理上不能與監管導向一致，不能持續擁有現有業務資質，或開展新業務時不能取得必要的業務資質，將會對其業務拓展產生不利影響。

4、行業壁壘

物業管理行業存在的主要壁壘包括品牌壁壘、管理壁壘、專業化壁壘等方面。

（1）品牌壁壘

隨著人們生活水平的提高，人們對物業管理服務的質量也提出了更高的要求。對于相同的專業物業服務，業主往往會優先選擇具有品牌優勢的物業管理服務企業。較長經營年限的沉淀和優良的同業口碑是一個知名企業所必不可少的要求，它使得相關企業比較容易獲得業主的認可，但構成了新進入者在短期內難以逾越的壁壘。

（2）管理壁壘

物業管理服務涵蓋眾多設備維保、高效的人員調度、復雜的業主關系維護等多環節，需要較強的企業管理、服務管理、運營管理、信息管理、人員管理等方面的能力，專業的物業管理團隊以及一段時間積累的管理經驗構成了物業管理企業的核心競爭力。物業管理的深度和廣度都在進一步延展，不同類型的物業以及業主對物業服務的需求亦不同，需要提供針對性的綜合物業服務，新進入者難以快速形成一套反應迅速、高效運轉的管理體系。隨著行業發展，管理壁壘成為制約競爭者進入行業的一大原因。

（3）專業化壁壘

現代物業管理行業，正在向專業化轉型，不同物業服務企業提供的專業服務不同，如行業細分有商業寫字樓物業、住宅小區物業、辦公寫字樓物業、醫院后勤物業等，能夠提供不同的專業化服務是物業服務行業壁壘之一。